中國風險投資網首頁 | 收 藏分站 | 融資服務 | 投資人服務 | 加盟代理 | 投資人打假 | 聯系我們
中國風險投資網 > 風險投資知識 > 問答:中國與日本房產投資哪個更靠譜?

問答:中國與日本房產投資哪個更靠譜?

2017年10月15日 10:40    網站管理員110

問答:中國與日本房產投資哪個更靠譜?

  戴周穎,有一居CEO、引力創投創始人。他幫助中國的中產階級到海外配置資產,一年內幫新中產階級投資近千套日本房源。

  方:請戴總介紹一下你的兩個項目?

 

  戴:有一居拿下日本的房源后,進行有品質的軟裝改造,讓國內買房者購買,有一居再從購房者處取得房屋的運營權,對外出租,戶主按月獲得租金,同時由位于日本的團隊負責房屋日常出租和維護。而作為兄弟單位的引力創投基金,會圍繞有一居的產業鏈上下游做投資。

 

  方:為什么要去海外投資房產?

 

  戴:現在人民幣匯率動蕩,做海外投資也是條不錯的路子,包括做債券、股票、房產。國人投資房產的熱情高漲,所以當時我們選擇房產這個品類。美國西海岸的房子都被中國人炒起來了,現在沒有一百萬美金根本做不了投資,把目標選在日本就不一樣了。日本的房價比較低,在類似北京三里屯的核心地段買個房子也就200萬人民幣左右。買了長租的年化可以達到4%~6%,民宿短租的年化高的能做到17%。

 

  方:對中國投資者來說,機會有多大?

 

  戴:去日本的中國游客越來越多。去年一年有500萬中國人去日本,連續2年每年漲100%。2016年10月份已經超過了500萬,數量非常大。去年有2000萬人涌入島國,酒店供應嚴重不足。有一居把房子拿去做民宿。去年Airbnb在日本發展特別快,很多做民宿的房東收益在2~2.5倍,這是一塊很大的金山,卻沒有人挖掘。我們從去年開始,研究了半年日本的房產, 11月正式開始做有一居來,現在基本上所有做民宿短租的客戶,獲得的年化收益很高,夸張一點的可以做到17%。

 

 

  方:相當于放高利貸了。

 

  戴:200萬的房子,一年下來賺34萬租金。新宿的中國人很多,平均凈回報能做到5%~6%以上,市場非常好。

 

  方:在日本可以躺著賺錢。為什么東京的房價不是太高?

 

  戴:在90年代初經歷過一次大暴跌,日本政府自己捅破的經濟泡沫。從2005年開始,整個經濟走向正向的循環,到今天差不多十年的時間,日本的房產漲價也快將近一倍。

 

  方:現在是海外投資的元年?

 

  戴:從2015年下半年開始,旅游帶動海外投資,2015年算是元年,但是對于日本投資可能2016年算是剛開始。

 

  方:哪些人在你們那里買房子?

 

  戴:去過日本,對這個國家的印象還不錯的人,了解當地的房子挺便宜;旧贤ㄟ^微博、百度找到我們去做投資,特別是經歷過住酒店租不到,轉租民宿的,民宿比酒店便宜,但依然還是很貴。110~120平米的房子在東京算是豪宅。40平米的房子在東京一晚上可以租到100美金。

 

  方:相當于五星級酒店價格了。

 

  戴:相當于在北京國貿地段,花200萬買一套房子,每年還能受到將近6%~8%的租金收益。我們的產品推出去以后,有40%復購率,東京現在的復購率最高。

 

  房子裝修漂亮的能租到150美金一晚,1000人民幣這樣的。民宿的入住率也很高,然后再加上我們是互聯網背景出身,知道如何在Airbnb獲得更高流量,通過有一居管理,現在平均率入住率是85%,PK掉所有中國的酒店。

 

  方:日本人都不炒房?

 

  戴:不炒,很多日本人都覺得在過去失去的十年,買房被政府坑過一次。

 

  方:日本提倡租房?

 

  戴:對的,其實跟美國也有點像,大家都很平等。其次多數人沒有盈余的錢,很多錢主要花在租房、交通、吃飯、喝酒上面,日本人喜歡消費,不會特別想買房子?赡苌鷥扇齻孩子,覺得可能要一個自己的家時,再去遠郊買一套。最核心地段的公寓都是投資人買了出租的。所以說日本的租金收益一直長期很穩定,特別在東京。日本這屆政府想搞旅游,比如在沖繩蓋酒店。

 

  方:有一居是中介角色?

 

  戴:是。我們幫客戶買房,從中收取傭金。最后客戶把房子托管給我們,平臺抽取托管費。我們有一個系統,Airbnb上任何一套房子的收益全部抓下來,通過大數據看哪個區域的收益最高。其實,在Airbnb上,最好租的房子也是最貴的房子。從2017年的1月1號開始,開啟了有一居的包租婆業務,客戶不用管任何事情,我給投資人一個高于當地所有的長租租金的收益,客戶把房子租給我,我來承擔所有的出租風險。

 

  方:按照租一套房子100美金一天,你們跟房東怎樣分成?

 

  戴:通常Airbnb向租客收取幾十美金的清掃費,我們把清掃費拿過來,自己定價。如果清掃費設定太高的話,總價也高,競爭力下降,所以我們會設置一個合理的參數?傮w來說,按照100美金出租一套房子的話,在東京我們向客戶收取25%,客戶拿75%。在京都需要有牌照等各方面的運營,甚至要送租客到房子,所以我們一般收取30%。這個價位已經比周圍競品便宜了。

 

  方:怎么抗拒地震的投資風險?

 

  戴:從幾個維度講。第一,我們買的房子很多都是二三十年的房子,在311九級地震中沒有坍塌,日本的房子結構本身能抗震。所以,不需要擔心。其次,如果擔心地震的話,可以買地震、火災保險。如果你買公寓的話,再買地震險其實不合算,因為只有整個樓倒掉保險公司才理賠,而通常日本的樓倒不了,還不如買一個火險,價格一般為一年幾千塊錢。

 

  方:日本有50年或者70年產權一說嗎?

 

  戴:完全沒有。有一居出來的房子全是永久產權。無非你要考慮繼承權的問題,那是幾十年以后的事情。

 

  方:繼承稅高嗎?

 

  戴:在日本,繼承稅起征點差不多在3000萬日元,也就是200萬人民幣起的房子開始為起征點,起征點從5%一直到70%不等。其實有很多種方法規避掉一些不必要的費用,這里面有很多學問。

 

  方:你怎么看待中國樓市和日本樓市未來的走向?

 

  戴:之前有一個笑話,中國一半的上市公司一年利潤在深圳買不起一套房子,大股東只要拋售一個點,就可以買好幾套房子,一些快被摘牌的上市公司賣了兩套學區房,公司就回來了。這個是泡沫。這樣下去沒人好好工作,也沒人愿意創業了。我們應該還是把財富放到實體經濟中去。日本的地產泡沫是政府自己捅破的,但中國的房地產涉及很多問題,如果今年捅破,明年就出崩盤。我們只能尋找被低估的價值洼地做投資。如果投資北京的房子,看起來可以對沖通貨膨脹,但是多年后多少人真會買你的房子?上海也出現超過3000萬、4000萬以上的豪宅,但交易量很低。

 

  方:有沒有可能日本的房價是被國內炒起來的,就像美國西海岸那樣?

 

  戴:我覺得可能性也不會那么大。東京有一個叫天空樹晴空踏的建筑物,日本一個最高的塔,往下看全是房子。東京的房子供給量高于灣區,也沒有那么容易被炒起來。我們肯定是希望房子一年穩步增長幾個點。

 

  方:日本的租客有很大權利?

 

  戴:日本政府保護租客。房東沒有任何理由趕你出去。在日本,帶租約的房子便宜,空房子貴。因為有些人租了13年,房租還是13年前的價格,夸張一點可能是20多年前的價格。房子的價值取決于租金的高低,租金越高,房價越高。

 

  方:哪種房子比較好出租?

 

  戴:一房一居的單身公寓好出租,一般在三五十平米。日本人比較在意隱私,不喜歡合租。公寓有個特點,房主每年要出修繕費、清理費等,物業做得比較好。

 

 

  方:在有一居買房能貸款嗎?

 

  戴:可以貸款。向在日本的中國銀行、交通銀行貸款,聽說工商銀行也開了日本直行,也可以吸納貸款,利率也很低,差不多每年固定利率2.8%~3%,貸款年限15年,50%的首付。比在國內貸款便宜。審查流程跟國內一樣,無非最后多個面試環節,需要飛到日本跟當地員工見一面,他們才放款。在東京買房只能買1982年以后的房子,嚴格來說是1981年5月份的房子。因為1981年5月份出臺了一個新地震法,所有樓必須按照新地震法的標準來蓋。但是新地震法之后的房子,會比舊的一年貴10%~15%,1982年以后到現在的房子,價格都差不多。

 

  方:海外物業由一居室來托管?你們目前只是分銷給Airbnb,這個平臺的入住率高嗎?有和其他平臺合作嗎?

 

  戴:當然有合作。比如,我們跟國內的做民宿短租的平臺已經在合作。另外,Airbnb其實是一個非常偉大的公司,它把我們閑職的資產以互聯網的形式分享出來,Airbnb在東京有非常獨特的優勢。為什么?因為沒有人做。Airbnb去日本的時候就它一家,然后又碰到日本這兩年的游客高速增長,導致所有的人都沒有地方住,酒店住滿只能住民宿。Airbnb 2015年掛的房源數量一年漲了7倍,但到2016年增長停止。為什么?因為很多物業管理公司很抵制Airbnb,覺得房子不能做民宿,會影響周邊鄰居等等。所以,中間我們扮演了很重要的角色,幫客戶挑選房子的時候,會核實這個房子能不能做民宿,

 

  管理員嚴格不嚴格,地段怎樣,同時我們還有大量的數據分析這個地段的市場價值。

 

  方:有一居的兄弟公司引力創投其實是圍繞海外資產配置布局?

 

  戴:現在遇到好項目的機率越來越低,而且大家都搶得很兇殘,每一個基金都顧幾十個投資經理瘋狂掃項目。如何做出特色、有競爭力?所以我們圍繞有一居做業務,用基金投這個領域的創業者。比如,我們投資了一個85后做的家居電商平臺,叫之家優選,它有比較酷的設計師、家居廠商。

 

相關閱讀:


分享到: 更多
近期活動
  • 往屆回顧
表妺好紧竟然流水了在线观看_乱丶伦丶图丶区一区二区_女人流白浆和喷水哪种是高潮
點我訪問新系統
點我訪問新系統
關于我們 會員服務 加盟代理 誠聘英才 常見問題 留言反饋 投資人服務  聯系我們 廣告價目表 舊版欄目

中國-深圳 中國風險投資網--風險投資的門戶網站 1999 - 2015 中國風險投資網  版權所有 粵ICP備15002753號

中國風險投資網法律顧問由廣東創暉律師事務所獨家提供

versign 不良信息舉報中心 網警110 網站備案 網上交易保證